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Déficit & ARD · Article
Déficit foncier ≠ déficit LMNP : ne pas confondre
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On lit partout qu'un déficit immobilier « efface » une partie de votre salaire. C'est vrai… pour la location nue. En meublé, la mécanique est tout autre — et il faut le savoir avant de déclarer.
La location nue relève des revenus fonciers : son déficit s'impute sur le revenu global du foyer, dans la limite de 10 700 € par an (art. 156-I-3 CGI), l'excédent se reportant sur les revenus fonciers des années suivantes.
La location meublée, elle, relève des BIC. Son déficit suit une règle bien différente : il ne touche jamais le revenu global. Il s'impute exclusivement sur vos bénéfices de location meublée non professionnelle, pendant 10 ans (art. 156-I-1°ter CGI).
- Location nue (foncier) : déficit imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an.
- Location meublée (LMNP, BIC) : déficit imputable uniquement sur les BIC meublés futurs, sur 10 ans.
- Conséquence : en LMNP, un déficit ne réduit jamais l'impôt sur vos autres revenus (salaires, retraite…).
Le repère LMNP Académie
Ce n'est pas un défaut du meublé : l'avantage du LMNP réel tient à l'amortissement et à l'ARD, qui neutralisent durablement le bénéfice imposable. Vous ne « perdez » donc pas votre déficit — il attend simplement vos loyers meublés futurs.
Sources officielles
- Art. 156-I-3 CGI (déficit foncier, revenu global — NE s'applique pas au LMNP)
- Art. 156-I-1°ter CGI (déficit BIC meublé, 10 ans)