Renseignez vos données locatives pour voir votre imposition dans chaque régime — et l'économie potentielle que les amortissements peuvent débloquer au réel.
Amortissement estimé à 85 % de la valeur ÷ 25 ans. Simulation indicative.
TMI 30 % + 18,6 % prélèvements sociaux. Amortissement : 85 % ÷ 25 ans. Simulation indicative.
En location meublée, deux régimes fiscaux s'offrent à vous. Le bon choix dépend surtout du poids de vos charges et de l'amortissement de votre bien : dans la grande majorité des cas, le régime réel l'emporte dès que vous avez un crédit ou des charges significatives.
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers (location meublée longue durée, plafond 77 700 €). Aucune charge réelle n'est déductible : si vos charges et amortissements dépassent 50 % des loyers — ce qui est fréquent — vous payez trop d'impôt. Le meublé de tourisme non classé est, lui, limité à 30 % d'abattement et 15 000 € de plafond.
Le régime réel permet de déduire vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété, assurances…) et d'amortir le bien et le mobilier. L'amortissement est une charge déductible sans décaissement : il réduit, voire annule, votre résultat imposable pendant des années. C'est le cœur de l'optimisation LMNP.
Bon à savoir : l'amortissement ne peut pas créer de déficit (art. 39C) ; la part non déduite une année est reportée sans limite de durée. Et depuis les revenus 2025, les loyers meublés sont soumis aux prélèvements sociaux à 18,6 % — une raison de plus de réduire la base imposable au réel.