Simulateur de rentabilité locative

Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?

La rentabilité locative rapporte vos loyers au coût réel de votre opération. Le piège classique est de ne diviser que par le prix d'achat : pour obtenir un chiffre honnête, il faut intégrer les frais de notaire, les frais d'agence et les travaux. C'est ce que fait ce simulateur.

Rentabilité brute, nette et net-nette

• Rentabilité brute = loyers annuels ÷ coût total de l'opération. Utile pour comparer rapidement deux biens.
• Rentabilité nette = (loyers − charges) ÷ coût total. Elle déduit la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, les assurances et les frais de gestion.
• Rentabilité net-nette = après impôt. C'est la seule qui reflète ce qui reste réellement dans votre poche.

Pourquoi le régime réel LMNP change la donne

En location meublée, le régime réel permet de déduire vos charges et d'amortir le bien et le mobilier. Résultat : le résultat fiscal est souvent nul pendant des années, et votre rentabilité net-nette se rapproche de votre rentabilité nette. Le simulateur retient par défaut le micro-BIC : basculez sur « régime réel » pour voir l'écart.

Bon à savoir : un cash-flow mensuel négatif n'est pas forcément mauvais signe — c'est votre effort d'épargne, qui se transforme en patrimoine à mesure que vous remboursez le crédit.